土地の評価単位

土地の評価単位

相続税や贈与税の算出をするにあたり、財産の評価は「当該財産の取得の時における時価による」とされています。国税庁では、その時価の解釈及び評価の画一性・迅速性・簡便性を図るため「財産評価基本通達」を制定し、原則的には不動産もこの通達に従って評価が行われています。路線価方式による土地評価などはご存知の方も多いと思います。では、その土地の評価はどのような単位で行うのかという問題です。一見すると、登記をされている筆毎に行うものではないかと思われがちです。しかし、「財産評価基本通達」では独自の考え方があり、「評価単位」という土地評価のための1単位を決めているのです。その中で宅地については「利用の単位となっている1画地」ごとに評価をするとされてます。何だかよくわからない表現ですが、例えば一筆の大きめな土地の中に、自宅と貸家、駐車場といったように複数の利用形態がある場合には、その利用単位毎に評価を行うというものです。ですから、必ずしも筆単位での評価ということにはならないわけですね。もちろん、一筆の土地の中に自宅が一軒だけ建っているという状況であれば、結果的にその一筆を普通に評価すればいいということになりますが・・。そして利用単位は権利関係を踏まえた現況で判断されることになります。簡単に言ってしまうと自用地として自由に使用収益することができるかどうか。上記の例で言えば、自宅部分は当然に自由に使用収益することができますが、貸家部分には賃借人の権利があり当然には自由になりません。このような場合には利用単位毎に評価をすることになります。しかし駐車場については、もしも貸家のための専用駐車場であれば、貸家の敷地と一体での評価となるため、自宅部分と二つの利用単位となり、別個の月極め駐車場であったなら、合計三つの利用単位として評価することになるわけです。もう一つ例を上げると、自宅と自己事業用の建物があるような場合などは、利用目的は別でも、双方自己利用しているので一利用単位として評価がされることになります。更に言うと、取得者毎の評価単位という考え方も存在していて、例えば相続人である子二人が遺産分割において一筆の土地をが共有ではなく、分筆してそれぞれに取得した場合には相続開始時の利用単位ではなく、遺産分割後の取得者毎の利用単位により評価されることになります。ここまで書いて何が言いたいか。それは評価単位の決め方、分筆方法、遺産分割の方法などによって評価すなわち納税額、そして資産価値にも大きな影響が及ぶということ。そして専門家として、お客様にそれらの適切なサポートを行うには不動産を見る力、不動産の知識と実務経験が絶対に必要になるということです。

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