収益物件一括借上げ契約は万能？
収益物件一括借上げ契約は万能？
相続税対策の定番となっている感のあるアパート等の賃貸物件建築。業者からは一括借上げ方式契約の提案が多いようです。｢30年一括借上げだから安心！｣というようなフレーズをよく耳にされると思います。これは｢サブリース契約｣などとも呼ばれ、簡単に言うと業者がアパート等の収益物件まるまる一棟を、オーナーさんから一括して借り上げ（これをマスターリース契約）、その業者が実際の入居者（転借人）に転貸していくという仕組みです。それによって家賃保証型の場合、オーナーさんは実際の入居者の有無にかかわらず、一括借上げ業者から毎月一定額の家賃収入を得られることになるわけです。賃貸物件経営を行ううえでも一番の不安材料と言える、いわゆる空室リスクを廃除できるメリットがあり、家賃滞納者の影響も受けないことになります。入居者とのトラブルやクレームも直接対応なしなければならない煩わしさもないと考えていいでしょう。
また、相続税対策の観点からも一括借上げでは当然建物全体に借家権が付着しますので、空室があったとしても節税効果に影響は出ないことになります。（通常は空室割合の影響が出る）
このように、安定的な収入の確保と様々なリスクの回避が期待できる一括借上げ契約ですが、それでも万能なものであるとは言えないと思うのです。しかし、このしくみを万能なものと勘違いされている方がいらっしゃることも事実です。
検討するに当たっては、契約内容やデメリットも本当によく理解してから進めて頂きたいのです。後から｢こんなことなら｣と思うことのないように・・。以下に注意して頂きたい項目をいくつか上げてみます。
①手取り家賃額は少なくなる
一括借上げの場合、一般の管理委託契約よりも手数料が高くなるため。これは空室、滞納リスクを回避するコストと言えるでしょう。
②家賃の金額が減額されるリスクもある
契約期間中、長期に渡って一定額が保証されると思われている方もいらっしゃるようですが、契約内容をよく確認することが大切だと思います。一般的には2年ごとに見直すという内容が多いと思われます。
③修繕費、リフォーム費用等の負担
一括借上げ契約であっても退去時の現状回復費用、建物の巡回清掃、共用部分の水道光熱費など発生ごとにオーナーさんの負担となります。その修繕を行う業者は指定業者になっている場合もあるようです。また大規模修繕の実施を契約更新の条件としている場合もあり、実施しないと契約を打ち切ることができる内容になっていることもあるようです。
④更新料などは業者が受け取る
入居者からの礼金や更新料などが発生する場合、業者の収入となることが多いようです。ただし今後はこうした一時金をもらうこと自体が減少してくると思われます。
⑤途中解約、業者倒産のリスク
オーナーさんから解約を申し出た場合、違約金が発生する内容になっている場合があるようです。また、業者が倒産するリスクもあります。これは上場企業だから倒産しないということではないと思います。
以上、いくつかポイントと考えられる項目をあげてみましたが、これらの内容は業者によって、契約によって違うものです。大切なことはメリットだけをイメージして先走りせずに、契約の内容をよくよく理解したうえで、ご自分の人生設計・事業計画に合ったものかどうかを判断して頂きたいということです。
