二世帯住宅と小規模宅地の特例
二世帯住宅と小規模宅地の特例
相続税の節税を考えるときに、｢小規模宅地の特例｣を適用できるかどうかは、非常に重要なポイントとなります。｢小規模宅地の特例｣とは簡単に言うと、事業用・居住用・賃貸用の宅地について、一定の要件を満たした場合に、決められた限度面積までの土地の評価が80%（賃貸用は50%）も減額できるというものです。ご存知の方も多いのではないでしょうか。
相続税申告をされる方の大部分が、居住用の土地は所有されていると思われます。その土地が限度面積まで80%も減額できるわけですから、その適用の有無は非常に大きなものとわかるでしょう。
居住用の場合の80%減額を適用する要件としては
①配偶者が取得する場合
②同居親族が取得して申告期限まで居住する場合
③別居親族で、相続開始3年以内に自己（自己の配偶者を含む。）の所有する家屋に居住したことがない場合で、申告期限まで保有する場合。これは①②にあたる者がいない場合に限る。
以上のいずれかを満たす必要があります。子供が相続する場合には②か③の要件を満たす必要があるわけです。
簡単に言うと、同居している子供が取得する場合はＯＫで、配偶者も同居の子もおらず、別居している子が取得する場合は相続前3年以内に自分の持家に住んでいない（いわゆる家なき子）ということが必要になります。
この同居の要件について、二世帯住宅が注目されています。かつては二世帯住宅でも内部で自由に行き来ができる構造でないと、敷地全体には適用できない（親の居住用に相当する部分のみ）取り扱いでしたが、税制改正により平成26年からは完全独立型の二世帯住宅でも敷地全体に適用できるようになっています。ですから、それぞれのプライベートも守られ、節税もできるということで注目されているようです。
注意点は、建物の区分登記をしないこと。出資した金額に応じて持分で共有登記することが原則です。区分登記をしてしまうと、かつての内部での自由な行き来ができない場合と同じ取り扱いになってしまいます。
そして、節税できるということだけで安易に考えないことも大切だと思います。例えば、相続後に空いた部分の利用法などはどうするか、そのまま次の世代と二世帯住宅として使えれば問題ありませんが、活用法も限られ、売却するにも特定の用途になるため市場の評価は低くなることが想定できます。そのようなこともトータル的に検討したうえで判断することが大切だと思います。
