不動産共有の解消
不動産共有の解消
前回からの続編です。相続時に特に問題意識なく不動産を共有として、その後もなんとなくそのままの状態が続いている。そんなケースも珍しいことではありません。
何が問題なのかは前回お話しましたが、今日は既にそのような状態になってしまっている場合に、特に土地について、その共有状態を解消する方法について書いてみたいと思います。解消する方法といっても様々な状況があるので一口には言えませんが、まず換価して分けるということも考えられることだと思います。売却してその代金を持ち分で分けてしまうという方法です。
まあ、考え方によっては一番スッキリする方法とも言えますが・・。しかし、共有の解消とは言えないかもしれませんね。
では、土地を第三者に売却をすることなく共有を解消する方法を考えてみたいと思います。
共有状態を解消することを｢共有物分割｣と言います。民法上、共有者であればいつでも請求することができますが、実現するには全員の協力が必要となります。
①現物分割する
その名の通り、土地そのものを分筆して分ける方法ですが、資産価値を落とさずにこれができる土地は限られてくると思われます。また、税務面から見ると共有持ち分と分割後の土地価格比が同一であれば問題はありませんが、異なっている場合にはその差額分について贈与税の課税関係が生じてきます。
②共有持分を贈与する
持ち分を他の共有者に贈与して単独所有にする方法です。税務面を見ると当然贈与を受けたものは、贈与税を申告・納付する必要があります。
③共有持分を譲渡する
持ち分権を共有者同士で売買する価格賠償の方法です。
この場合、税務面では売る側には譲渡所得税が、買う側からすると不動産取得税が発生してきます。また、譲渡金額が時価より著しく低いと、贈与とみなされる恐れがあるので注意が必要なところです。
④共有持分を交換する
これは共有している複数の土地がある場合、その互いの持ち分を交換することによって、それぞれの土地を単独所有にしようとする方法です。前回、相談例としてあげた方にも方法論として提案させてもらいました。｢固定資産の交換の特例｣を活用し、うまく当てはまる方には非常に有効な方法と言えます。
以上、簡単に述べさせてもらいましたが、状況に応じた検討が必要になります。前回も申し上げましたが、特別な事情がない限り、共有状態は早期のうちに解消しておくことを重ねてお勧めします。
